Tollunkból

Hogyan dönthetjük el, milyen ingatlant éri meg vásárolni? Miképp határozhatjuk meg, hogy válasszunk-e áfakört annak hasznosítására?

Fontos kérdés, komoly dilemma, hogy ha gazdasági társaságként vásárolunk egy ingatlant, akkor újat vagy nem újat érdemes-e vennünk. A vásárlás áfáját levonhatjuk-e vagy sem, és ha levonhatjuk, annak milyen feltételei vannak. Ha pedig bérbe adjuk vagy értékesítjük az ingatlant, akkor milyen szabályok vonatkoznak ránk, és hogyan járunk a legjobban.

Cikkünkben az ingatlanok vásárlásával és értékesítésével kapcsolatos dilemmákkal foglalkozunk.

Első lépésként azt kell megtudnunk, hogy az ingatlan vételár áfás-e

Figyelem! Az hogy egyenes áfás vagy fordított áfás az ingatlan, adótervezési szempontból gyakorlatilag mindegy, ugyanaz az eljárási szabály vonatkozik rá, a különbség „mindössze” annyi, hogy ha egyenes áfával veszünk ingatlant, úgy az áfát meg kell fizetnünk, majd ha jogunk van hozzá, akkor vissza is igényelhetjük, de biztos, hogy a bruttó árat kell megfinanszíroznunk. Fordított áfás ügylet esetében azonban az áfát nem kell az eladónak megtéríteni, azaz összességében áfamentes a beszerzés, ugyanakkor az esedékes áfabevallásban mi valljuk be az ingatlan áfáját, mint fizetendő adót, és ha jogunk van az áfa levonására, úgy a levonható adó összegét is feltüntetjük.

De mikor is áfamentes az ingatlan vásárlása?

• a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek
  • első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
  • az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása, vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év;
• a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését

(ÁFA tv. 86. §)

Tehát ami nem áfamentes, az áfaköteles. Persze itt is van kivétel, viszont ez már az adózó választásán múlik. Ha ugyanis áfamentesség vonatkozik ránk, legyen szó akár ingatlan bérbeadásáról, akár ingatlan értékesítéséről, úgy az ÁFA tv. 88. §-a lehetőséget biztosít arra, hogy az értékesítést áfakörössé tegyük. Akkor, ha az áfakörössé tétel jogával élünk, úgy az értékesítés során a fordított áfa szabályai szerint, míg bérbeadás során az egyenes áfa szabályai szerint kell eljárnunk.

Miért tennénk áfakötelessé egy ingatlan értékesítést vagy bérbeadást?

Első gondolatra senki nem élne az áfakötelessé tétellel az ingatlan értékesítése vagy bérbeadása vonatkozásában, hiszen az feleslegesen drágítja az árat, ami rontja a vevőkkel szembeni pozíciónkat.

A válasz megértéséhez ismernünk kell az áfatörvény áfalevonási jogának korlátozásait.

Nem vonhatjuk le az áfát

• ha lakóingatlant vásárolunk
• ha lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket vásárolunk
• ha lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges szolgáltatást veszünk igénybe

kivéve, ha a lakóingatlant

• továbbértékesítjük, de áfakörösen
• bérbeadásra használjuk, szintén áfakörösen

továbbá a felújítási/karbantartási költségeket az áfakörös ingatlanértékesítés vagy az áfakörös bérbeadás érdekében vettük igénybe.

Összegezve tehát, akkor éri meg áfakötelessé tennünk egy ingatlan bérbeadást vagy értékesítést, ha ezzel a ránk áthárított áfát levonásba helyezhetjük, továbbá a bérlőnk vagy a vevőnk áfalevonási jogot tud érvényesíteni. Fontos tényező ez, mert már beszerzéskor vizsgálnunk kell, ki lesz a vevő, ugyanis ha magánszemély, akkor áfakört választanunk még akkor sem érdemes, ha így elbukjuk az áfalevonási jogunkat, hiszen az értékesítéskor magasabb áfát fizetnénk (persze ha nem olcsóbban értékesítünk, mint ahogy vásároltunk), mint amennyit beszerzéskor megspóroltunk.

Komoly elköteleződés!

Ha áfakörössé tesszük akár az ingatlan bérbeadást, akár az ingatlan értékesítést, úgy a választásunktól a bejelentést követő ötödik év végéig nem térhetünk el. Kedvező azonban, hogy a választás joga külön-külön és együtt is megillet bennünket, sőt ingatlan típusonként eltérően.

Az alábbiak szerint dönthetünk:

• Az általános szabályok szerinti adófizetési kötelezettség választása adómentesség helyett, a lakóingatlannak nem minősülő ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása tevékenység esetén.
• Az általános szabályok szerinti adófizetési kötelezettség választása adómentesség helyett, a lakóingatlannak minősülő és a lakóingatlannak nem minősülő ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása tevékenység esetén.
• Az általános szabályok szerinti adófizetési kötelezettség választása adómentesség helyett a lakóingatlannak nem minősülő ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítésére.
• Az általános szabályok szerinti adófizetési kötelezettség választása adómentesség helyett a lakóingatlannak minősülő, és a lakóingatlannak nem minősülő ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítésére.

Adódhat azonban olyan helyzet, hogy az áfakörössé tett ingatlant utólag mégis áfamentesen értékesítjük. Mit kell tennünk ilyenkor?

Hogyan éri meg ingatlant értékesítenem?

A választ a vevő személye határozza meg, ugyanis ha a vevő áfalevonásra jogosult, úgy áfakörösen érdemes értékesítenünk, mert ebben az esetben a vevő a nettó árat tekinti vételárnak, mert neki csak az a költség, de ezzel a lehetőséggel is csak akkor érdemes élni, ha korábban ránk áfát hárítottak át, azaz (egyenes vagy fordított) áfásan vásároltuk meg az ingatlant. Áfalevonásra nem jogosult vevő esetében ugyanakkor az áfamentes értékesítéssel járunk jobban.

Hogyan számítjuk ki a fizetendő/levonható áfát?

Abban az esetben, ha az adóalany az ingatlant tárgyi eszközként használja vállalkozásán belül (például ha bérbe adja azt), a tárgyi eszköz rendeltetésszerű használatbavételének hónapjától kezdődően – ingatlan esetében – 240 hónapig terjedő tartamban gyakorolhatja adólevonási jogát. Ezt a 240 hónapos időszakot nevezzük figyelési időszaknak. Ebben az időszakban az ingatlannak a vállalkozás használatában kell lennie és az ingatlant többnyire – legalább 90%-ban – áfakörösen kell használnia. Figyelem, nem minősül áfakörös hasznosításnak az, ha az ingatlan a vállalkozás székhelye vagy telephelye, így csak az áfakörös ingatlan bérbeadással számolhatunk, mint áfakörös tevékenység.

Ha a naptári év utolsó adómegállapítási időszakában az ingatlan beszerzésének évéhez vagy a rendeltetésszerű használatba vételének időpontjához képest változás következik be a levonható előzetesen felszámított adó összegét meghatározó tényezőkben, s a változás mértéke abszolút értékben eléri vagy meghaladja a 10 000 Ft-ot, akkor az adóalany köteles az ingatlanra jutó előzetesen felszámított adó összegének 1/20 részére vonatkozóan utólagos kiigazítást elvégezni.

Ezt a korrigálást tehát minden évben el kell végezni a naptári év utolsó adómegállapítási időszakában, amely naptári év teljes időtartamában az ingatlan az adóalany rendeltetésszerű használatában van. Amennyiben az adóalany nem teljesíti az adóév utolsó adómegállapítási időszakáról beadott bevallásban a korrigálási kötelezettségét, az adóévet követő február 15-ig önellenőrzéssel pótlékmentesen megteheti azt. (2017. évi CL. törvény 2. melléklet B)

Ha az adózónál még tart a figyelési időszak (ingatlan esetén 240 hónap), és értékesíti az ingatlant, akkor a teljesítés hónapjára és a hátralévő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét be kell fizetnie, amennyiben a beszerzéskor több áfát helyezett levonásba, mint amennyit az adott időszakban lehetősége lett volna.

Ha az adózónál még tart a figyelési időszak, és áfásan értékesíti az ingatlant, azonban beszerzéskor nem vonta le az áfát, úgy a teljesítés hónapjára és a hátralevő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét véglegesen levonhatja.

Példák:

Példa 1.

Az adózó az ingatlant 2008. február hónapban vásárolta meg, és beszerzéskor az áfa teljes összegét levonásba helyezte.

2020 márciusában adómentesen értékesítésre kerül az ingatlan.

A beszerzéshez kapcsolódó levont áfa összege 1000 egység volt. Ha 20 éven belül értékesítik az ingatlant, ki kell számolnunk első lépésként, hogy a megfigyelési időszakból (240 hónap) hány hónap maradt hátra. 2008. február hónapjától (beszerzés) 2020. március hónapjáig (értékesítés) eltelt hónapok száma 145 hónap. A fennmaradó hónapok száma 95 hónap.

Az adózónak korrekciós kötelezettsége van: a 95 hónapra időarányosan számított előzetesen felszámított áfát vissza kell fizetnie. Ez annyit jelent, hogy az 1000 egységből a 95 hónapra jutó áfát, azaz 1000 x (95/240) = 396 egységet kell visszafizetnie.

Példa 2.

Az adózó az ingatlant 2008 februárjában vásárolta meg, és a beszerzéskor az áfa teljes összegét levonásba helyezte.

Az ingatlan azonban csak 40%-ban volt áfakörösen hasznosítva.

Ebben az esetben, mivel az eredetileg levonható előzetesen felszámított adó összegéhez képest különbözet keletkezik, meg kell vizsgálni, hogy a különbözet összege abszolút értékben kifejezve eléri-e vagy meghaladja-e a 10 000 forintnak megfelelő pénzösszeget. Amennyiben igen, úgy az utólagos kiigazítást el kell végezni az ingatlanra jutó előzetesen felszámított áfa összegének 1/20 részére vonatkozóan.

A beszerzéskor levonásba helyezett áfa 1000 egység volt. Az adott évre vonatkozó levonásra került áfa összege 1000/20=50 egység. Az 50 egységnek azonban csak a 40%-a kerülhetett volna levonásra, azaz 20 egység. A különbözet 30 egység. Ezt a különbözetet kell megnézni, hogy eléri-e vagy meghaladja-e a 10 000 forintot. Amennyiben igen, akkor a fizetendő adó összegét növelő tételként kell figyelembe venni annak a naptári évnek az utolsó adómegállapítási időszakában, amely év teljes időtartamában az ingatlan az adóalany rendeltetésszerű használatában van.

Példa 3.

Az adózó az ingatlant 2008. február hónapban vásárolta meg, és beszerzéskor az áfa 40 %-át helyezte levonásba, hiszen tudta, hogy 40%-ban fogja azt áfakörösen hasznosítani.

2015 februárjában adómentesen értékesítésre kerül az ingatlan.

Az időarányosan számított előzetesen felszámított áfa erre az időszakra 1000 x (156/240) = 650 egység. Ebből azonban 60% nem került elszámolásra a beszerzés évében, ezért csak a 40%-ra kell fizetendő adót elszámolni, azaz 650-nek a 40%-a, vagyis 260 egység lesz a fizetendő adó.

Példa 4.

Az adózó az ingatlant 2019. szeptember hónapban vásárolta meg, és beszerzéskor az áfa összegét nem helyezte levonásba.

2020 szeptemberében áfakörösen kerül értékesítésre az ingatlan.

Ez esetben az adózó a teljesítés hónapjára és a hátralévő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét véglegesen levonhatja.

A levonásba helyezhető áfa összege 1000 x (228/240) = 950 egység.