Minden, amit 2022-ben az ingatlanról tudni kell

– adózás, illeték, finanszírozás, támogatás, befektetés –

I. rész

Mostani cikksorozatunkkal egy 2021-évi sorozatot frissítünk fel és adunk ki egységes szerkezetben. A frissítés apropója kivételesen nem az, hogy sok volt a jogszabályi változás, csupán „csak” az, hogy ami változott az jelentős, márpedig egy ingatlan esetében mindig nagy a tét.

Fontos előzmény, hogy 2021. január 1-jétől 2022. december 31 -ig 27%-ról  5%-ra csökkent az ingatlanok (közel sem minden ingatlan) után fizetendő általános forgalmi adó, ami erősíti a beruházási kedvet, ugyanakkor az ingatag gazdasági helyzetnek köszönhetően a beruházások száma drasztikusan csökkent, az ingatlanpiacon kivárás van. Mit tesznek tehát a szakma öreg rókái?

Építési engedélyért folyamodnak, vagy az egyszerűsített bejelentést még idén megteszik, így egészen 2026.12.31-ig lehetőségük lesz 5%-os áfával értékesíteni a feltételeknek megfelelő ingatlanukat.

A cikksorozatunk apropója

Adótervezői tevékenységünk során rendre azt tapasztaljuk, hogy az ingatlanberuházók többnyire úgy vágnak bele egy ingatlan kivitelezésébe, hogy előtte nem mérik fel kellőképpen a pénzügyi, adózási és finanszírozási lehetőségeiket, vagy ha fel is mérték azokat, nem teljes körűen teszik, netán nem hiteles forrásokból, holott egy ingatlanberuházás még egy kisebb ingatlan esetében is akkora költség, amely mellett eltörpül a beruházást megelőző feltáró munka ráfordítása.

Kihez szólunk?

Cikksorozatunk célja a tudatos döntéshozás támogatása, ezért teljes körűen tárgyaljuk az épített ingatlan szektort, legyen szó egy lakásról vagy egy egész lakóparkról, nyaralóról, irodáról vagy egyéb ipari ingatlanról, a lehetőségeket, kötelezettségeket bemutatjuk és össze is hasonlítjuk.

Cikksorozatunk nem kisebb feladatra vállalkozik, mint hogy bemutassa:

Mikor éri meg magánszemélyként és mikor vállalkozásként az ingatlanberuházás?

Mennyibe kerül valójában a finanszírozás? A kérdés első olvasatra egyszerűnek tűnik, de közel sem az, ha azzal is számolnunk kell, hogy mi az ára a hitelképességnek (cégnél és magánszemélynél egyaránt), vagy hogyan tudjuk a költségeinket legjobban elszámolni, netán részben támogatásból vagy adókedvezményből finanszírozni.

Milyen támogatásokat tudunk igénybe venni a kivitelezéshez, beruházáshoz?

Mekkora illetéket kell fizetnünk, illetve van-e mód az illeték csökkentésére, netán a teljes elkerülésére?

Mikor mennyi áfát fizetünk vagy igényelhetünk vissza, és mikor milyen áfastratégiát érdemes alkalmaznunk? Jól hallják, van ilyen!

Bemutatjuk továbbá a biztonságos és költséghatékony befektetéskezelés témakörét is, segítve az olvasót abban, hogy akár kis léptékben is tudjon nagyként gondolkodni.

Egy ingatlan használatának jellemzően három fő hasznosítási módja van. Magáncélra, saját üzleti tevékenységhez vagy pedig bérbeadáshoz. Nem lenne teljes a cikkünk, ha mindezeket nem vetnénk össze.

Térjünk is rá az első témánkra.

Ingatlan adásvétel és az áfa

A 2021-es naptári év legfontosabb adóváltozása az ingatlan szektorban az áfacsökkenés.

Az új lakóingatlanok értékesítésére ismét az 5%-os áfakulcs alkalmazható az alábbi esetekben:

• többlakásos lakóingatlan esetén, amennyiben a lakás hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert
• egylakásos lakóingatlan esetén, amennyiben a lakás hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert

Amint látjuk, három feltételnek egyidejűleg kell megfelelnünk. Az ingatlan lakóingatlan legyen, új legyen, és a négyzetméter korlát alatt maradjon a hasznos alapterület.

Lakóingatlan: Lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

A fogalmi meghatározás egyszerre jelent nekünk jót és rosszat. Jó annyiban, hogy például a garázs nem számít bele a hasznos alapterületbe, tehát a kedvezményes áfakulccsal vehetünk akár 150m2-es lakást, mellé pedig garázst, vagy 300 m2-es házat + garázst. Rossz annyiban, hogy így a garázs után a fizetendő áfa 27% lesz. Megsúgjuk, hogy éppen ezért szokás az ingatlannal egybeépített garázst olcsóbban adni, természetesen a lakóingatlan árának terhére.

Újnak minősül az az ingatlan:

• első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy
• a használatba vétel megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása és az értékesítés között nem telt el 2 év, vagy
• beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év

Hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m

Tehát, ha a feltételeknek megfelel az ingatlan, akkor vevőként kevesebb áfát (5%) fizetünk, ha a feltételeknek az ingatlan nem felel meg, akkor az áfa mértéke 27% (garázs, nyaraló, iroda, ipari ingatlan).

A kedvezményes áfa alkalmazhatósága időkorlátos, azt a 2021. január 1. és 2022. december 31. közötti adásvételekre lehet alkalmazni. Átmeneti szabály, hogy amennyiben az építési engedély 2022. december 31. napjáig véglegessé válik, vagy az egyszerűsített bejelentés eddig az időpontig megtörtént, úgy a 2023. január 1. és 2026. december 31. közötti időszakban is az 5%-os áfakulcs alkalmazható.

Egyenes vagy fordított áfa?

Új ingatlan értékesítése minden esetben egyenes áfás, azaz a vevő attól függetlenül, hogy magánszemély vagy cég, áfás számlát kap az értékesítésről, tehát az áfa fizetését a NAV felé az eladónak kell megtennie (aki pedig levonásba helyezheti a rá áthárított költségek áfatartalmát).

Lehet-e áfamentes az új ingatlan értékesítése?

Lehetne, de nem jellemző. Két esetben fordulhat ilyen eset elő:

1. Alanyi adó mentes az eladó, de mivel az ő esetében 12 M Ft/ év az árbevételi korlát, így ezzel a lehetőséggel alapból nem számolunk.
2. Magánszemély (nem áfaalany) az eladó. Ezzel lehet számolni, de nem éri meg. Mégis miért? Szólhat a jogos kérdés. A válasz egyszerű, ha egy társaság ingatlant épít és értékesít, úgy a rá áthárított áfát (építőanyag és áfás alvállalkozók) levonásba tudja helyezni, márpedig ez az áfa 27%-os, míg az eladás áfája 5%-os, tehát több áfát igényel vissza, mint amennyit jellemzően fizet, és ezt az áfaelőnyt a vevő kapja meg, azaz vagy olcsóbban értékesíthetünk, vagy pedig nagyobb haszonnal.

De nézzünk erre egy konkrét példát. Egyszerűség kedvéért válasszunk egy 100 M Ft-os bruttó vételárú ingatlant. 100 M / 1,05 * 0,05 = 4,7619, azaz 4 761 900 Ft áfát kellett megfizetnünk, ami beépül a lakóingatlan árába. Azt tudjuk, hogy minden – áfás – költség, amit fizetünk a kivitelezés során az 27%-os, tehát 4,7619 / 0,27 * 1,27 = 22,3986 M. Ez pedig annyit jelent, hogy ha magánszemély a kivitelező egy új ingatlannál, akkor bruttó 22 398 600 Ft áfás költség esetén (ami 27%-os) fizet annyi áfát, mint amennyit egy áfás eladó 5%-os értékesítés mellett 100 M Ft-os eladási árú ingatlan esetében. Konklúzió, ha 100 M Ft-os ingatlan kivitelezés esetében az áfás költségünk több, mint 22,3986 M Ft, úgy megéri áfásan értékesíteni, márpedig kizárható, hogy a költségek kevesebb, mint 23%-a lesz áfás, még akkor is, ha az ingatlant a rokonok kalákában építik.

Bár 2021-től a magánszemély ingatlan építők, építtetők, vagy új ingatlant vásárlók is élhetnek áfa visszaigénylési lehetőséggel, azonban ilyen módon ingatlanberuházást csak saját célra tehetnek meg, ugyanis az áfa összegének visszaigénylését követően az ingatlant 10 évig nem adhatják el, sőt abban életvitelszerűen lakniuk is kell, tehát az ingatlan ki sem adható. A rendelkezés értelmét értjük, nem az ingatlanberuházókat kívánja a költségvetés támogatni, de a 10 évig történő röghöz kötés komoly kérdéseket vet fel. Mi történik, ha kicsi már az ingatlan, vagy valamilyen oknál fogva túl nagy, ha a családfenntartó(k) más településen dolgoznának, és célszerű lenne a költözés? A kérdésekre a jogszabály választ nem ad, ezért az elköteleződés alkalmával ezekre a lehetséges problémákra gondolni kell. Mindenesetre, ha a magánszemély megszegi, a támogatást vissza kell fizetnie. Szerencsére bűntető kamat nincs, és csak a feltétel megszegésétől a visszafizetés napjáig kell a Ptk. szerinti kamatot megfizetnie.

Fontos még megjegyezni, hogy az áfa visszatérítésnek ugyanúgy feltétele a fenti hármas szabály (új, lakó, 150/300 m2-nél nem nagyobb). A témáról bővebben a III. számú cikkünkben olvashat majd.

Levonhatjuk tehát a következtetést: új, az 5%-os kritériumoknak megfelelő ingatlant nem építünk magánszemélyként értékesítési célból, kizárólag saját magunknak.

Mi a helyzet akkor, ha nem az 5%-os kritériumoknak megfelelőn ingatlant építünk?

Ez esetben már lényegesen összetettebb a helyzet, hiszen az értékesítést 27%-os áfa terheli, melyet, ha nem tudunk levonásba helyezni, akkor vevőként komoly többletköltséget kell realizálnunk.

Egyre gyakrabban merül fel a kérdés, hogy mobilház, modulház, konténerház, készház esetében ugyanazok a szabályok érvényesek-e. 

Válaszként elmondható, hogy mivel a törvény nem tesz különbséget az építési eljárások és technológiák között, ezért az áfakulcs megítélése során ennek a tényezőnek jelentősége nincs, tehát csak a fent tárgyalt hármas kritériumnak kell megfelelni.

Mikor tudjuk, illetve mikor nem tudjuk levonni az áfát?

Magánszemélyként nem vagyunk áfalevonásra jogosultak (kivétel a fent leírt esetben), tehát számunkra egy új garázs vagy nyaraló vásárlása (27% áfával) fajlagosan drágább, mintha lakóingatlant vásárolnánk (5% áfával).

Gazdasági társaságként az alábbi feltételek mellett le tudjuk vonni az ingatlan áfáját:

• az ingatlan nem lakóingatlan (a meghatározást lásd fent) és
• az ingatlan közvetlenül szolgálja a jövedelemszerző tevékenységet (pl. nem a munkavállalók rekreációját szolgálja) és
• az ingatlant áfaalanyként áfaköteles tevékenységhez használjuk

Ha ezek a feltételek fennállnak, akkor a beszerzéskor ránk áthárított áfa levonásba helyezhető.

Bizonyos további feltételek teljesülése mellett a lakóingatlanok áfája is levonásba helyezhető:

• Akkor, ha a lakóingatlan igazoltan továbbértékesítési célt szolgál, továbbá ha az ingatlan már nem új (fogalmi meghatározás fentebb), és a lakóingatlan értékesítésére áfakötelezettséget választott az adózó (ugyanis nem új ingatlan értékesítése főszabály szerint áfamentes). E témával foglalkozni fogunk még.
• A lakóingatlant a vállalkozás túlnyomó részben (legalább 90%-ban) bérbeadási célra hasznosítja, de úgy, hogy a hasznosítást megelőzően a lakóingatlan bérbeadására áfakört választott. Fontos tudni, hogy az ingatlan bérbeadása főszabály szerint áfamentes, tehát bármilyen ingatlanra igaz az, hogy ha bérbeadási célra vásároljuk, úgy csak akkor vonható le a beszerzés áfatartalma, ha az ingatlanbérbeadást ezután áfával végezzük.

Fontos szabály az is, amit tapasztalatunk alapján a könyvelők jelentős része nem megfelelően alkalmaz, hogy a lakóingatlannal kapcsolatban felújításához vagy építéséhez felmerült költségek áfája sem helyezhető levonásba, csak akkor, ha az ingatlant áfával értékesítjük, illetve adjuk bérbe

De mi van abban az esetben, ha egy ingatlant áfával vásárolunk, beszerzéskor az ingatlan áfáját levonásba is helyezzük, de a használat alakalmával mégsem valósul meg az a kritérium, hogy azt túlnyomó részben áfaköteles tevékenységhez használjuk?

Ilyen eset lehet, amikor egy lakóingatlant végül részben vagy egészben nem bérbeadásra, hanem a vállalkozás székhelyéül használunk, vagy egy iroda esetében részben vagy egészben nem áfakörös, hanem pl. tárgyi adómentes tevékenységet végzünk.

Ez esetben 20 éven keresztül (ezt a 20 évet nevezzük követési időszaknak), azaz 240 hónapig évről évre felülvizsgálatot kell végeznünk, és ha az adott évre áfakülönbözetet állapítunk meg, melynek összege eléri a 10 000 Ft-ot, úgy azt az év utolsó áfamegállapítási időszakában pénzügyileg rendeznünk kell.

Hogyan is néz ki ez a valóságban?

Ha vásárolunk egy ingatlant 100 M Ft + áfáért, úgy annak az áfája (27%-os áfával számítva) 27 M Ft.

Abban az esetben, ha adott naptári évben csak 60%-ban használtuk a lakóingatlant bérbeadásra, míg 40%-ban saját tevékenységünkhöz, úgy év végével az ingatlan korábban levonásba helyezett áfatartalmának 1/20-ad részének egészét be kell fizetnünk.

Tehát havi bevalló áfaalanyként a december havi bevallásban be kell vallani és meg kell fizetni 27 000 000 Ft / 20 * 1 azaz 100% = 1 350 000 Ft-ot. Joggal felmerül a kérdés, hogy miért nem csak a 40%-át kell befizetni az áfának, hiszen 60%-ban eleget tettünk a feltételeknek. A válasz erre az, hogy a törvény arról rendelkezik, ha megfeleltünk a 90%-os áfás hasznosításnak, akkor levonhatjuk az áfát 100%-ban, egyéb esetben azonban nem.

Mi történik akkor, ha az ingatlan bérlő hiányában üresen áll, tehát nem tudjuk 90%-ban bérbeadásra hasznosítani?

Ebben az esetben nem sérül az áfalevonási jogunk a 90%-os cél szerinti hasznosítás megtörtént, még akkor is, ha csak egy-két hónapot volt az ingatlan kiadva az év során, sőt akkor is, ha egy napot sem, de a kiadási szándékunk megvolt. Egyből más azonban a helyzet, ha az ingatlant ezalatt magáncélra használtuk. Tehát ha nem akarunk áfa veszteséget, akkor a magáncélú használatot titokban kell tartanunk.

Más a helyzet akkor, ha vásárolt iroda besorolású ingatlanban 60%-ban áfakörös tevékenységet végzünk (pl. ingatlanközvetítés) és 40%-ban áfamentes tevékenységet (pl. hitelközvetítés). Az arányokat jellemzően árbevétel alapján számítjuk, de az adózónak lehetősége van más, bizonyítható, alátámasztható módon meghatározni az arányokat (pl. azt állítja, hogy a hitelközvetítők az ingatlan 30%-át használják az ingatlannak, míg az ingatlanügynökök 70%-át). Fontos tudni, hogy az árbevétel alapján történő arányosítást a könyvelők azért szokták alkalmazni, mert a szükséges adatok a rendelkezésükre állnak, tehát a számítást bármikor el tudják készíteni, alá tudják támasztani, de ez nem számít főszabálynak, bármilyen más módon is el lehet végezni az ingatlan használatának megosztását, a lényeg, hogy legyen olyan dokumentációnk, amivel a számítást hitelt érdemlően alá tudjuk támasztani.

A fenti adatokkal számolva az alábbi esetben az év végi áfabefizetés összegét így számíthatjuk ki: 27 000 000 Ft / 20 * 0,4 = 540 000 Ft

Az eltérő eredmény oka pedig az, hogy míg az első esetben áfa levonás tilalma alól mentesített minket a 90%-os szabály, míg a második esetben nincs áfa levonási tilalom, így az utólagos áfa fizetés az általános szabályok miatt következik be, tehát olyan arányban vonható le egy költség áfája, amilyen arányban azt áfaköteles tevékenységhez használjuk.

Követési időszak alkalmazása ingatlanértékesítés esetén

Azt már megállapítottuk, hogy az adóalany, ha joga van hozzá, úgy vásárláskor levonhatja az ingatlan beszerzési árának az áfatartalmát. Ezt követően 20 évig vizsgálnia kell, hogy a levonás feltételeinek eleget tett. De mi van abban az esetben, ha az adózó 20 éven belül értékesíti az ingatlant?

Ha az adózó áfával terhelten vásárolta az ingatlant, pl. 2011-ben 50 M + áfa összegért, majd 2022-ben eladja 100 M Ft + áfáért, ez esetben nincs teendő. Még áfát sem kell fizetnie, mert az ingatlant fordított áfával értékesíti, és ez esetben az ingatlan áfáját a vevő vallja be és fizeti meg (ha a vevőnek megvan a joga az áfalevonására, úgy azt le is vonhatja, így a vevő sem fizet áfát).

Mikor is számít akkor a követési időszak?

Akkor, ha az eladó az áfával vásárolt ingatlant, mely után az áfát levonásba helyezte, áfamentesen értékesít.

Hogyan tudja ezt megtenni?

Abban az esetben, ha az ingatlan nem új (az új ingatlan fogalma fentebb), úgy főszabály alapján annak értékesítése áfamentes. Az áfakörös ingatlanértékesítés választható, mellyel a továbbiakban még foglalkozunk.

Az egyszerűbb megértés végett vegyünk pár példát.

Példa 1:

Az lakóingatlant 2013 áprilisában szereztük be. Az áfa 100%-át, azaz 2,7 M forintot levonásba is helyeztünk, mivel a lakóingatlant adóköteles bérbeadáshoz kezdtük el használni. Az ingatlant 2022 januárjában értékesítettük áfamentesen.

• Eltelt hónapok száma: 117 hónap
• Hátralévő hónapok száma: 240 – 117 = 123 hónap
• Hátralévő hónapok áfája: 2,7M / 240 * 123 = 1,384 M Ft
• Különbözet: 1 383 750 Ft befizetendő áfa

Tehát az értékesítéskor 1,384 M áfát kell fizetnünk a következő áfabevallási időszakban.

Példa 2:

Az ingatlant 2013 áprilisában szereztük be. Az áfát, ami 2,7 M Ft, nem helyeztük levonásba, mivel az eszközt kizárólag adómentes bérbeadáshoz használtuk. Az ingatlant 2022 januárjában értékesítettük, fordított áfával, mivel az értékesítést adókötelessé tettük.

• Eltelt hónapok száma: 117 hónap
• Hátralévő hónapok száma: 240 – 117 = 123 hónap
• Hátralévő hónapok áfája: 2,7M * 123 / 240 = 1,384M Ft
• Különbözet: 1 383 750 Ft levonható áfa

Tehát az értékesítéskor 1,384 M áfát vonhatunk le vagy igényelhetünk vissza a következő áfabevallási időszakban.

Felmerül a kérdés, hogy ha levontam az áfát beszerzéskor, úgy miért választok áfamentes értékesítést, aminek következtében nem kevés áfát kell utólag megfizetnem.

A kérdést példával tudjuk igazán szemléltetni.

Példa 3:

Az ingatlant 2013 áprilisában szereztük be. Az áfa 100%-át, azaz 1,35 M (50M Ft + áfa beszerzési ár mellett) forintot levonásba is helyeztünk, mivel az eszközt adóköteles bérbeadáshoz kezdtük el használni. Az ingatlant 2022 januárjában értékesítettük. Utóbbi tevékenységet azonban adómentesen végezzük.

• Eltelt hónapok száma: 117 hónap
• Hátralévő hónapok száma: 240 – 117 = 123 hónap
• Hátralévő hónapok áfája: 1,35M * 123 / 240 = 0,692 M Ft
• Különbözet: 691 875 Ft befizetendő áfa

Tehát az értékesítéskor 692 000 Ft áfát kell fizetnünk a következő áfabevallási időszakban.

Miért éri ez meg nekünk?

Tételezzük fel, hogy ezalatt a közel 10 év alatt az ingatlanunk értéke megduplázódott, ami azt jelenti, hogy 50 000 000 * 1,27 = 63 500 000 Ft-ról 127 000 000M Ft-ra drágult. Ha az eladást áfakörössé tesszük, úgy eladáskor 27 000 000 Ft áfát kell fizetnünk, míg látható, hogy áfamentes értékesítés esetében csak 692 000 Ft-ot.

De ha csak azt tételezzük fel, hogy az ingatlant beszerzési áron értékesítjük (persze ez nem reális), úgyis 50 M * 0,27 = 13 500 000 Ft áfát kell megfizetnünk. A különbözet itt is óriási.

Tehát megállapíthatjuk, hogy ha a vevőnk magánszemély, akkor jobban járunk az áfamentes értékesítéssel, mert a magánszemély a bruttó árat tekinti beszerzési árnak, míg nekünk lényegesen kevesebb áfát kell befizetnünk.

Figyelem, sok esetben a gazdasági társaságok is szívesen vásárolnak áfamentesen, és nem cash-flow okok miatt, hiszen fordított áfa esetében a finanszírozással számolni nem kell. A cégvezetők azért szeretik az áfamentes vételt, mert egy majdani értékesítésnél nem korlátozódik az eladási lehetőségük a vállalkozásokra, hiszen így nyilván majd a vállalkozás is áfamentesen fogja az ingatlant eladni.

Akkor mégis miért választják sokan az áfakörös ingatlan értékesítést?

Azért, mert azok a gazdasági társaságok, akik áfakörös tevékenységhez használják az ingatlant, az áfát levonásba tudják helyezni, tehát az áfa számukra nem többletköltség, tehát míg (27 % áfával számolva) egy magánszemélynek 127 M Ft-ba kerül egy ingatlan, addig az áfalevonásra jogosult gazdasági társaságnak csak 100 M forintjába. Tehát főszabály szerint ha áfalevonásra jogosult a vevőm, számára áfakörösen, míg ha nem áfaalany, úgy áfamentesen érdemes értékesítenem, hiszen míg egy magánszemély a bruttó árat, addig egy gazdasági társaság a nettó árat vonatkoztatja magára. Persze mint mindenhol itt is van kivétel, hiszen pl. egy fogászat ha ingatlant vásárol, úgy annak az áfáját nem helyezheti levonásba, hiszen a tevékenység amit végez, áfamentes.

Többször érintettük már az áfakötelessé tételt, de most vizsgáljuk is meg az erre vonatkozó szabályokat.

Elöljáróban el kell mondani, hogy a választást vagy a tevékenység megkezdéséig (pl. ingatlan bérbeadói tevékenység), vagy év végén, az év utolsó napjáig – ez esetben következő év január elsejétől lesz érvényben – kell megejteni, és a választástól a választást követő 5. naptári év végéig nem lehet eltérni. Ez nagyon komoly elköteleződés, tehát a döntés előtt komoly adótervezést kell végezni.

Most nézzük meg konkrétan, mit választhatunk. A bejelentkezési nyomtatvány szövegét szándékosan nem módosítom, azonban értelmezni fogom.

I.

„Az általános szabályok szerinti adófizetési kötelezettség választására adómentesség helyett, a lakóingatlannak nem minősülő ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása tevékenység esetén.”

Ha ezzel a választási lehetőséggel élünk, úgy minden ingatlant, ami nem lakóingatlan, áfával növelt összegben kell bérbe adnunk. Az áfa felszámítás egyenes, azaz áfával növelt összegű számlát kell kibocsátanunk.

II.

„Az általános szabályok szerinti adófizetési kötelezettség választására adómentesség helyett, a lakóingatlannak minősülő és a lakóingatlannak nem minősülő ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása tevékenység esetén.”

Ha ezzel a választási lehetőséggel élünk, úgy minden bérbe adott ingatlanra áfát kell felszámítanunk, függetlenül az ingatlan besorolásától. Az áfa itt is egyenes. Jól látszik, hogy áfakört választhatunk nem lakóingatlanra és minden ingatlanra, de arra nincs lehetőség, hogy a lakóingatlant áfázzuk, míg a nem lakóingatlant áfamentesen adjuk bérbe. Az öt éves elköteleződés miatt ez esetben nagyon nagy hangsúlyt kell fektetnünk az adótervezésre, hiszen számunkra akkor éri meg egy üzlet, ha a szolgáltatásunk megéri a vevőinknek, tehát nem elegendő a tervezést csak a saját szemszögünkből elvégezni, ráadásul mindig számításba kell vennünk azt, hogy ha még egy ingatlan kerül a kezelésünkbe, arra is a már választott szabályok lesznek érvényesek.

III.

„Az általános szabályok szerinti adófizetési kötelezettség választása adómentesség helyett a lakóingatlannak nem minősülő, az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontjában említett beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítésére – kivéve az első rendeltetésszerű használatba még nem vett, vagy a használatbavételtől számított 2 éven belüli új beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítését, ami a törvényi előírások alapján eleve adóköteles –, illetve az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés k) pontjában említett beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítésére – kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését, amely a törvény alapján eleve adóköteles – irányuló tevékenység folytatása esetén.”

Ez a választási lehetőség nem mást jelent, minthogy áfakötelezettésget választunk a nem új, nem lakóingatlanok értékesítésére. Az új ingatlanok esetében pedig általános szabály az áfakötelezettség.

IV.

„Az általános szabályok szerinti adófizetési kötelezettség választása adómentesség helyett a lakóingatlannak minősülő, és a lakóingatlannak nem minősülő, az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontjában említett beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítésére – kivéve az első rendeltetésszerű használatba még nem vett, vagy a használatbavételtől számított 2 éven belüli új beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítését, ami a törvényi előírások alapján eleve adóköteles –, illetve az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés k) pontjában említett beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítésére – kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését, amely a törvény alapján eleve adóköteles – irányuló tevékenység folytatása esetén.”

A II. pont mintájára itt is adókötelezettséget választhatunk minden ingatlan értékesítésére – míg, ami amúgy is áfával értékesíthető, azt nyilván nem változtathatjuk meg –, legyen szó lakó- vagy nem lakóingatlanról. Tehát itt is elmondható, hogy csak lakóingatlant nem értékesíthetünk áfával, tehát vagy mindent áfázunk, vagy csak a nem lakóingatlanokat. A III. ás IV. pontban a fordított áfa szabályai az irányadók.

Miben befolyásol minket a fordított áfa?

Megelőzően néhány fontos tudnivaló a fordított áfáról.

Fordított áfa esetében az áfát a termék beszerzője, szolgáltatás igénybevevője fizeti. Építőiparban a fordított áfát az ingatlan értékesítésekor (választás alapján, lásd fenn), vagy az ingatlan építtetésekor az Áfa tv. 142. paragrafusa alapján használjuk. Ingatlankivitelezés esetében fordítottan adózik az építési-szerelési és egyéb szerelési munka, amely ingatlan létrehozatalára, bővítésére, átalakítására vagy egyéb megváltoztatására irányul, feltéve, hogy az építési hatósági engedély-köteles, építési hatósági tudomásulvételi eljáráshoz vagy egyszerű bejelentéshez kötött, amelyről a szolgáltatás igénybevevője előzetesen és írásban köteles nyilatkozni a szolgáltatás nyújtójának.

A fordított áfa alkalmazásának feltétele, hogy az ügylet teljesítésében érintett felek mindegyike belföldön nyilvántartásba vett adóalany legyen, és egyik félnek se legyen olyan, az Áfa törvényben szabályozott jogállása, amelynek alapján tőle adó fizetése ne lenne követelhető. Tehát nem áfaalany magánszemélynek, azaz egy normál magánszemélynek nem lehet fordított áfával értékesíteni.

Hogyan számlázunk fordított, illetve egyenes áfával?

Egyenes áfa:

100 000 Ft + 27 000 Ft áfa = 127 000 Ft, melyet a vevő fizet az eladónak, míg az eladó a 27 000 Ft áfát fizeti be a NAV-nak.

Fordított áfa:

100 000 Ft + 0 áfa = 100 000 Ft, melyet a vevő fizet az eladónak, majd a vevő a 27 000 Ft-ot befizeti a NAV-nak. Ugyanakkor, ha a vevőnek van áfalevonási joga az adott ügyletre, akkor a 27 000 Ft áfát egyúttal levonásba is tudja helyezni, így gyakorlatilag nem keletkezik áfafizetési kötelezettsége (de ettől függetlenül az áfát be kell vallania fizetendőként és levonhatóként is).

Az ingatlan kivitelezéshez vásárolt építőanyag egyenes áfával kerül mindig leszámlázásra, azonban ha a kivitelező használja fel azt, mint anyagköltséget, úgy a megrendelőre a szolgáltatási díj részeként már fordított áfával kell, hogy áthárítsa.

Meg kell állapítani azt is, hogy az egyenes vagy fordított áfa a költségeket nem befolyásolja, de a cash-flow tervezésben komolyan számításba kell venni, hiszen fordított áfa esetében áfamentesen finanszírozzuk a projektet, míg egyenes áfa esetében meg kell várnunk, míg a NAV-tól visszaigényelt áfát kiutalják számunkra.